In questo articolo cercheremo di spiegare se il venditore ha il diritto di pretendere oltre alle somme concordate con il prezzo di vendita, anche la restituzione del fondo cassa condominiale che lo stesso venditore ha corrisposto al Condominio per far fronte alle spese impreviste ed urgenti di manutenzione dei beni comuni.
Cos’è il fondo cassa condominiale?
Il fondo cassa condominiale ha lo scopo di far fronte alle spese ordinarie e straordinarie del Condominio.
Può costituirsi o per previsione dello stesso regolamento di condominio o in quanto deliberato in assemblea.
Il quorum per l’approvazione del fondo cassa può variare a seconda che sia destinato alla gestione di opere ordinarie o straordinarie.
Per le spese di ordinaria amministrazione, il fondo cassa deve essere approvato da un terzo dei millesimi e della maggioranza degli intervenuti.
Per le spese di straordinaria amministrazione, il fondo cassa deve essere approvato dalla metà del valore dell’edificio e dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea.
Il fondo cassa condominiale può essere utilizzato:
- per la manutenzione ordinaria e conservazione dei beni comuni (Cassazione n. 8167/1997; Tribunale di Roma 2/4/2019 n. 7060);
- per i lavori di manutenzione straordinaria anche se non ancora formalmente approvati (Cassazione n. 17035/2016);
- per i lavori di manutenzione non indicati nel preventivo da effettuare in futuro e di cui l’assemblea aveva verificato la necessità (Cass. n. 13183/1916);
- per ripianare i debiti lasciati dai morosi.
A chi appartiene il fondo cassa dopo la vendita dell’immobile?
Le somme versate dai singoli condomini nel fondo cassa condominiale diventano di proprietà del Condominio.
Sul punto la Cassazione ha precisato in più pronunce che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile.
Il fondo cassa, quindi, viene ceduto in automatico con la vendita o la cessione dell’immobile.
Tali somme, come in precedenza chiarito, sono finalizzate alla gestione delle parti comuni.
In altri termini, il venditore non può pretendere la restituzione delle somme versate a titolo di fondo cassa dopo l’atto di trasferimento dell’immobile, in quanto tale credito viene trasferito alla nuova proprietà.
Cosa succede se il venditore non informa l’acquirente dell’esistenza del fondo cassa?
Durante le trattative per la compravendita dell’immobile la parte venditrice deve mettere a conoscenza la parte acquirente della presenza del fondo cassa, concordando la liquidazione di quest’ultimo, in caso contrario l’acquirente non sarà tenuto al rimborso del fondo cassa in quanto ritenuto compreso nel prezzo di acquisto dell’immobile.
Sul punto la Cassazione ha precisato che premesso che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile, esso viene automaticamente ceduto con la vendita o la donazione dell’appartamento condominiale, anche se ciò non viene menzionato nell’atto di acquisto. Questo perché tali somme sono strumentali al miglior godimento del bene (in quanto finalizzate alla gestione dei servizi condominiali o alla manutenzione delle parti comuni) e sono quindi collegate al bene stesso. Pertanto, il venditore non può pretendere la restituzione del fondo dall’amministratore una volta venduta la casa, avendo perso ogni ragione di credito nei confronti del condominio. Dopo il rogito, il credito appartiene quindi al nuovo titolare dell’appartamento.
Ad avvalorare l’indisponibilità delle somme destinate al fondo è un’altra pronuncia della Suprema Corte con sentenza n. 7067\1999 secondo cui i singoli condòmini, una volta versate le quote per il fondo, non possono più rivendicarle poiché queste appartengono al condominio (Cass. sent. n. 17036/2016- Art. 1123 cod. civ. -Art. 1135 cod. civ.- Cass. sent. n. 7067/1999).
In altri termini, il fondo cassa “segue” l’immobile, con la conseguenza che in quanto i versamenti per il fondo cassa corrispondono ad un anticipo delle somme dovute per la gestione dei beni comuni, l’amministratore non può restituirle al venditore se tali somme non vengano prima versate dall’acquirente nelle casse condominiali.
Cosa deve fare il venditore per ricevere la restituzione del fondo cassa condominiale?
Da quanto sin qui esposto, appare evidente che all’interno del contratto preliminare, nonché nel successivo atto pubblico di trasferimento della proprietà, le parti dovranno pattuire la restituzione del fondo cassa da parte dell’acquirente in favore del venditore oltre alle somme da corrispondere a titolo di saldo prezzo dell’immobile.