Si tratta di una società che non svolge un’attività commerciale, la cui unica attività è la detenzione di beni immobili. La società semplice, infatti, non può mai svolgere attività di tipo commerciale.
Che vantaggi può portare una società semplice immobiliare?
In primo luogo, le società semplici immobiliari sono escluse dalla disciplina delle società di comodo, fatto di non poco conto se si tengono presenti le difficoltà che le società incontrano nel superare il test di verifica richiesto dalla norma.
È bene precisare che lo scopo della società semplice immobiliare deve essere quello di locare gli immobili, senza fornire servizi aggiuntivi, con la conseguenza che non si può svolgere un’attività organizzata di locazioni con servizi, quale potrebbero essere gli appartamenti “vacanza” dove il locatore fornisce servizi aggiuntivi.
La società semplice appare un ottimo strumento per la gestione di patrimoni immobiliari per i seguenti motivi:
- le società semplici dispongono di una piena capacità giuridica;
- la società semplice può avere la funzione di aggregare le ricchezze di più persone fisiche, alfine di agevolarne una amministrazione unitaria, con maggiori vantaggi col crescere del patrimonio;
- superamento delle problematiche derivanti dalla comproprietà immobiliare (quali potrebbero essere i contenziosi di divisione);
- facilitare la pianificazione successoria;
- le quote sociali possono essere detenute da società straniere, proteggendo in tal modo l’investimento dai creditori personali;
- la società semplice é sottoposta a tassazione diversa dalle società commerciali, ovvero sia la medesima tassazione applicata alle persone fisiche;
- ha costi bassi di gestione;
- la possibilità di effettuare conferimenti senza perizie;
- una grande flessibilità sulla struttura base.
Evoluzione storica delle società utilizzate per la gestione di beni immobili
Negli anni abbiamo assistito alla diffusione di varie società commerciali il cui unico scopo era la gestione del patrimonio immobiliare.
L’orientamento iniziale, infatti, era quello che alle società semplici fosse vietata l’esercizio di qualunque tipo di attività di gestione immobiliare, con la conseguenza che tutte le società dovevano svolgere attività commerciale di tipo imprenditoriale.
Tale tipo di società utilizzavano solitamente quale oggetto sociale la compravendita immobiliare, l’intermediazione o locazione di immobili.
Col tempo veniva consentito il mero godimento così come confermato da una pronuncia del Tribunale di Roma, con la sentenza 08/11/2016.
Attraverso quest’ultimo orientamento si è aperta la possibilità per le società semplici di poter svolgere l’attività di godimento di beni immobili senza svolgere un’attività commerciale. Facoltà, tuttavia, non riconosciuta in favore delle s.a.s., alla s.n.c. o dalla s.r.l.
La società semplice immobiliare per proteggere il patrimonio familiare
Come anticipato, la società semplice immobiliare può essere utilizzata come “cassaforte” familiare.
L’oggetto sociale, in questo caso, consiste nel godimento dei beni (immobili).
In primo luogo, è bene precisare che la vendita da parte di una società semplice di immobili, ad esclusione dei terreni edificabili, posseduti da più di cinque anni, non generano plusvalenze tassabili in capo ai soci (art. 67, comma 1 lettera b) del Tuir).
Nel caso in cui l’immobile venisse ceduto da una Srl immobiliare, la vendita verrà tassato, prima in capo alla società come reddito d’impresa e successivamente in capo ai soci in fase di distribuzione degli utili.
Nell’eventualità in cui gli immobili venissero ceduti dalle società semplici prima dei cinque anni, quest’ultime dovranno corrispondere una plusvalenza, con la precisazione che sul punto il legislatore ha previsto per la società semplice immobiliare la possibilità di beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza fiscale realizzata.
Tale previsione fiscale appare particolarmente vantaggiosa in capo a quei soci che godono di altri redditi e che andrebbero a ricadere pertanto nello scaglione IRPEF più elevato.
La tassazione della società semplice immobiliare
In primo luogo, le società semplici non sono assoggettate alle verifiche tramite strumenti presuntivi per ricavi e volumi d’affari.
Altro aspetto di non poco conto è che alle società semplici non si applicano le normative fiscali punitive previste per le società commerciali di mero godimento, previste per le società di comodo.
Per quanto riguarda gli utili, quest’ultimi vengono tassati direttamente in capo ai soci in regime di trasparenza fiscale ai sensi dell’art. 5 del TUIR, il quale dispone che “i redditi delle società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice residente nel territorio dello Stato sono imputati a ciascun socio, indipendentemente dalla percezione, proporzionalmente alla sua quota di partecipazione agli utili”.
Il reddito imputato direttamente ai soci, in base alle singole categorie reddituali se conseguito da società semplice, viene qualificato come reddito d’impresa, se conseguito da società di persone di persone commerciali ai sensi del 3° comma dell’art. 6 del TUIR.
Di conseguenza ciascun socio dovrà presentare la dichiarazione dei redditi personale, anche nel caso di immobili sfitti.
In altri termini, le peculiarità della società semplice immobiliare possono così riassumersi:
- la società semplice immobiliare deve costituirsi per atto scritto, ma senza le formalità notarili previste per le società di persone o di capitali;
- la società semplice è soggetta all’iscrizione nell’apposita sezione speciale del Registro delle Imprese, per mero fine di certificazione anagrafica;
- la società semplice dovrà dotarsi del solo codice fiscale in quanto è assente la natura imprenditoriale (Circolare n. 37/E/2016);
- per la società semplice non vi è l’applicazione degli Indici Sintetici di Affidabilità fiscale (ISA);
- per la certificazione fiscale del canone di locazione la società semplice potrà emettere una semplice ricevuta, in luogo della fattura;
- il reddito prodotto viene qualificato come reddito fondiario;
- gli immobili locati, al pari delle persone fisiche, vengono assoggettati all’imposta di registro nella misura del 2%.
Come si determina il reddito della società semplice immobiliare?
Alla società semplice immobiliare, ai sensi dell’art. 2249 c.c., è precluso l’esercizio di attività commerciali.
Tale presupposto civilistico ne condiziona, quindi, la disciplina fiscale applicabile alle società semplici.
Il reddito delle società semplici immobiliari, infatti, si determina utilizzando i medesimi criteri previsti per le persone fisiche, ex art. 3 del TUIR, ovvero sia quale sommatoria di tutti i redditi posseduti, al netto degli oneri deducibili.
Per determinare il reddito della società semplice immobiliare, quindi, si dovranno sommare i redditi appartenenti a ciascuna categoria, ovvero sia:
- i redditi fondiari;
- nonché i diversi redditi di natura immobiliare.
L’art. 8 comma 1 del DLgs. 23/2011, dispone che l’IMU sostituisce, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali dovute sui redditi fondiari relativi ai beni immobili non locati, con la conseguenza che:
- per gli immobili non locati, è dovuta l’IMU, ma il reddito fondiario prodotto dalla società non risulta imponibile ai fini IRPEF per i soci;
- per gli immobili locati a terzi è prevista, sia l’IMU, sia la concorrenza al reddito che verrà imputato ai soci del reddito fondiario prodotto.
Da quanto fin qui chiarito scaturisce che, i soci persone fisiche che detengono la partecipazione in società semplici immobiliari, in riferimento ai beni immobili detenuti dalla società e non locati, non dovranno dichiarare alcun reddito ai fini IRPEF a seguito dell’effetto sostitutivo effettuato dall’assolvimento dell’IMU.
La società semplice può beneficiare del regime agevolato della cedolare secca?
Il canone di locazione derivante dagli immobili di proprietà delle società semplici non può beneficiare del regime della cedolare secca.
Ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011, infatti, non possono accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali nonché gli enti non commerciali ed enti commerciali, con la conseguenza che, anche la società semplice immobiliare non può usufruire del regime della cedolare secca.
Quali sono gli oneri detraibili di cui può disporre la Società semplice immobiliare?
Secondo il disposto del 3° comma dell’art. 15 del TUIR, nonché in relazione agli immobili, ai soci della società semplice spetta, in proporzione alle rispettive quote di partecipazione, la detrazione IRPEF nella misura del 19% per i seguenti oneri:
- interessi passivi in dipendenza di prestiti e mutui agrari;
- interessi passivi fino a 2.065,83 complessivi, per mutui ipotecari stipulati prima dell’01.01.1993 per l’acquisto di immobili;
- gli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione fino a 2.582,28 euro, per mutui stipulati nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro, e ristrutturazione degli edifici;
- spese sostenute per la manutenzione, protezione, o restauro del patrimonio storico, artistico e archivistico;
- costo specifico o il valore normale dei beni ceduti gratuitamente, in base ad apposita convenzione a favore dello Stato, delle Regioni, degli enti locali e territoriali, di enti o istituzioni pubbliche che senza fine di lucro svolgono o promuovono attività di studio, di ricerca e di documentazione di rilevante valore culturale e artistico.
La Società semplice immobiliare può usufruire delle agevolazioni fiscali per le spese sostenute per il recupero edilizio e la riqualificazione energetica degli edifici?
Le società semplici immobiliari possono beneficiare, inoltre, delle seguenti detrazioni:
- la detrazione IRPEF del 36-50% di cui all’art. 16-bis del TUIR per le spese riguardanti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
- detrazione IRPEF/IRES del 50/65% per le spese riguardanti gli interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici;
- la detrazione IRPEF del 50% di cui all’art. 16 comma 2 del D.L. 04.06.2013 n. 63 per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzati all’arredo degli immobili oggetto di ristrutturazione.
- le detrazioni spettanti per l’esecuzione degli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche di cui agli art. 16-bis com.1 lett. i) del TUIR e 16 del DL 63/2013.
Perché scegliere una Holding Immobiliare?
La holding immobiliare è uno strumento mediante il quale acquistare immobili e gestire patrimoni.
La funzione principale della holding immobiliare è quello di tutelare il patrimonio immobiliare, garantendo una gestione più efficiente degli immobili.
Quando i componenti della holding fanno parte della medesima famiglia, quest’ultimi possono controllare in modo diretto il patrimonio e proteggerlo dall’esterno.
Tale struttura societaria permette di utilizzare la holding per pianificazioni successorie, evitando cause di divisione e le relative problematiche connesse alla comproprietà immobiliare.
La forma semplice di questa società permette, a differenza delle società di capitali, di effettuare conferimenti senza perizie.
Le quote sociali possono essere detenute anche da società straniere, permettendo di tutelare il patrimonio in modo da salvaguardare l’investimento dai creditori personali.
Ogni società controllata, inoltre, gestisce autonomamente il proprio capitale senza incidere su quello della capogruppo, con conseguente abbassamento del rischio d’impresa.